物业用房能否当商品房出售，需结合具体情况和相关规定判断。以下分析不同情形的处理方式：
多数情况下，物业用房当商品房出售是不被允许的：
1. 若物业用房规划用途明确为物业管理服务，开发商或物业公司不得擅自出售。因为根据规定，物业用房是为保障小区物业服务需求而建，用途具有特定性。
2. 若物业用房产权归属有争议（如业主认为属全体业主共有，开发商却主张产权并出售），此类出售行为不合法。只有产权明确且符合条件时，才可能合法交易。
3. 若出售前未获业主大会或相关业主同意，即使规划上看似可售，该行为也可能因侵犯业主共同利益而无效。毕竟物业用房与业主生活息息相关，其处置需充分尊重业主意愿。
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关于物业用房当商品房出售是否合法，相关法律法规已有明确依据：
《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”因此，物业用房当商品房出售的行为首先违法，因其所有权属于业主而非开发商或物业公司，对方无权出售。其次，即便假设可售，未经业主大会同意改变用途的行为本身就无法律依据，属于违法行为。
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物业用房当商品房出售的处理，还需考虑特殊情况或例外情形，这些情形会影响处理方式和结果：
1. 规划特殊约定：若小区规划文件中明确约定物业用房满足一定条件后可转换用途并出售，且约定经过合法审批，那么在满足条件时，出售可能合法。处理时需依据规划文件的特殊约定，而非一概认定违规。
2. 业主大会合法同意：若业主大会经法定程序，全体业主表决同意将物业用房作为商品房出售，且所得用于小区公共设施维修、改造等共同利益事项，该出售行为可能有效。处理时需尊重业主大会决定，但需确保表决程序合法，且出售所得使用符合共同意愿。
3. 产权瑕疵导致无法出售：若物业用房产权证明不完整，或存在抵押、查封等产权瑕疵，即便有人试图出售，也无法完成合法产权过户。此时处理重点在于解决产权瑕疵问题，而非直接判定出售行为是否合法。
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处理物业用房被当作商品房出售的问题时，业主常因不了解规定而采取错误操作：
1. 自行激烈对抗：部分业主发现物业用房被售，会采取堵门、争吵等方式对抗，这不仅无法解决问题，还可能引发冲突，甚至自身被追究法律责任。
2. 忽视业主大会作用：一些业主因认为个人力量有限，不积极参与业主大会，导致无法形成有效的业主共同意志，难以通过合法程序维护全体业主利益。
3. 拖延维权时间：部分业主抱有侥幸心理，认为问题会自行解决，从而拖延维权。须知法律维权有时效限制，拖延可能导致证据丢失或超过诉讼时效，增加维权难度。
若业主发现物业用房被当作商品房出售，应避免上述错误操作，采取合法方式维权。必要时，可咨询我为您提供具体的维权策略解答。

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